Gayrimenkul Defterleme: 16 Eylül'den İtibaren Sahibi Belirsiz Gayrimenkul için Arabuluculuk

16 Eylül 2026 Çarşamba’dan itibaren, sahibi ‘bilinmeyen’ olarak kaydedilen gayrimenkuller üzerine olağanüstü zilyedlik (irtifak hakkı) talep eden kişiler için gayrimenkul arabuluculuğunun zorunlu yeni prosedürü yürürlüğe giriyor. Kanun No. 5326/2026’nın 61. maddesiyle yapılan bu değişiklik, Kanun No. 2664/1998’in 6. maddesini değiştiriyor. Tapu hakkını tanıtmak için dava açan kişi artık akredite edilmiş bir gayrimenkul arabulucuya başvurmuş olması gerekiyor, aksi takdirde mahkemede dava reddedilir. Bu yeni ön dava aşaması yalnızca uzlaşma olasılığı değil, aynı zamanda zilyedlik talebinin dayandığı kanıtların kontrolünü de içerir.

“Bilinmeyen sahibi” olarak kaydedilen gayrimenkuller, gayrimenkul tescili sırasında zamanında mülkiyet belgesi sunulmayan ve bu nedenle bilinmeyen kişiye ait olarak kaydedilen arazileri ifade eder. Birçok durumda, gerçek meşguliyetçiler onlarca yıldır sözleşme olmadan gayrimenkulü kullanmakta ve eski sözleşmelere, resmi olmayan mirasçılıklara veya sadece ebeveyn ve büyükanne/büyükbabadan yalın devir yoluyla güvenmektedir. Tapu hakkı tanınması yoluyla zilyedlik edinimi—yani Medeni Kanun’un belirlediği koşullar altında yirmi yıllık mülkiyet—tarihsel olarak doğrudan mahkemeye giderdi, genellikle çok yıllı bekleme süreleriyle, Rodiaki kaynağında belirtildiği gibi. Böyle davalar sayısı artmıştır, çünkü birçok alanda gayrimenkul tescilinin tamamlanması, gayrimenkul piyasasında eski ve gayriresmi devriyeleri ortaya çıkarmıştır. Yeni arabuluculuk prosedürü, mahkemeyi rahatlatırken, bu talepler mahkemeler tarafından incelenmeden önce sistematik bir şekilde incelenmesini amaçlamaktadır.

Uygulamada, ilgili kişi arabulucuya en az altı kategori arasından ikisini sunmalıdır: kendi adına kayıtlı fatura, kira sözleşmesi veya kira makbuzları, vergi beyannameleri ve E9 formları, inşaat ruhsatları, en az yirmi yıllık özel sözleşmeler ve kesin tarihli tapular. Ayrıca, yirmi yıllık mülkiyet için en az iki noter tasdikli beyandan ve arabuluculuğa başvurmadan en az on yıl önce E9 formundan gereklidir. Oturum öncesinde, arabulucu tarafından imzalanmış “temel bilgi sayfası” gayrimenkule kayıt edilmesi ve öngörülen sabit ücretin ödenmesi gerekir; zorunlu ilk oturum çağrısı, temel bilgi sayfasının kaydından en erken 30 gün sonra yapılır, aksi takdirde protokol geçersiz hale gelir. Yunan Devleti gayrimenkul üzerine hak talep etmediğinde, arabuluculuk protokolü, zilyedlik vergisi beyannamesiyle birlikte, mahkeme karar çıkmadan gayrimenkul kaydının değiştirilmesine yol açabilir; ancak kamu mülkiyeti veya ortak kullanım karakterli gayrimenkuller bu kapsamda değildir. Arabuluculuk sabit ücretinin tam tutarı incelenen yayınlarda belirtilmemiştir, bu nedenle ilgili kişilerin arabulucu veya yetkili gayrimenkul dairesinden araştırması gerekmektedir.

Ayrı ancak ilgili bir değişiklik, geometrik değişikliklerle ilgilidir: 18 Eylül 2026 Cuma’dan itibaren elektronik “Değişiklikler” platformu (metavoles.ktimatologio.gr) gayrimenkulin alan, sınır, konum ve konumunun gayrimenkul haritasında düzeltilmesi için faaliyete geçiyor. Başvuru, gayrimenkul dairesine gitmeye gerek kalmadan Taxisnet kodları ile yapılır; etkilenen komşular dijital olarak bildirilir ve onsekiz günlük itiraz süresi vardır—aksi takdirde uyum sağladıkları varsayılır. Zilyedlik arabuluculuğu ve elektronik geometrik düzeltmeler, yan yana çalışırlar ancak ayrı kalırlar ve karıştırılmamalıdır. Bu makale, genel prosedürü açıklamakta ve yasal tavsiye oluşturmamaktadır; özel bir durum olanlar, herhangi bir işlem yapmadan önce yetkili gayrimenkul dairesine veya avukata başvurmalıdır. İlgili devlet kamu müdürlüğü son tarihler için bkz. OSDE 2026: Tarih ve 75% Ön Ödeme ve Ekonomi bölümü Ellada Σήμερα’da.