Κτηματολόγιο: διαμεσολάβηση για χρησικτησία από 16/9

Από την Τετάρτη 16 Σεπτεμβρίου 2026 ισχύει νέα υποχρεωτική διαδικασία κτηματολογικής διαμεσολάβησης για όσους διεκδικούν την κυριότητα ακινήτων που έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» επικαλούμενοι έκτακτη χρησικτησία, σύμφωνα με τη Ροδιακή. Η αλλαγή εισάγεται με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026, το οποίο τροποποιεί το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998, όπως αναφέρει η ίδια πηγή. Όποιος καταθέτει αναγνωριστική αγωγή κυριότητας για τέτοιο ακίνητο πρέπει πλέον να έχει προηγουμένως προσφύγει σε διαπιστευμένο Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή, διαφορετικά η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο κρίνεται απαράδεκτη. Πρόκειται για νέο προδικαστικό στάδιο, που δεν αφορά μόνο την πιθανότητα συμβιβασμού αλλά και τον έλεγχο των αποδεικτικών στοιχείων στα οποία στηρίζεται η χρησικτησία.

Ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» καταγράφονται στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ακίνητα για τα οποία δεν προσκομίστηκε έγκαιρα τίτλος ιδιοκτησίας κατά την κτηματογράφηση, με αποτέλεσμα να εμφανίζονται ως δηλωθέντα αγνώστου κυρίου. Σε πολλές περιπτώσεις οι πραγματικοί κάτοχοι νέμονται το ακίνητο επί δεκαετίες χωρίς συμβόλαιο, βασιζόμενοι σε παλαιά συμφωνητικά, κληρονομιές που δεν έχουν τυπικά αποδεχθεί ή απλή παράδοση από γονείς και παππούδες. Η αναγνώριση κυριότητας μέσω έκτακτης χρησικτησίας -δηλαδή νομή επί εικοσαετία με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Αστικός Κώδικας- οδηγούνταν έως τώρα απευθείας στα δικαστήρια, συχνά με πολυετή εκκρεμότητα, όπως σημειώνει η Ροδιακή. Το πλήθος τέτοιων υποθέσεων έχει διογκωθεί, καθώς η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε πολλές περιοχές έφερε στην επιφάνεια παλιές, ανεπίσημες μεταβιβάσεις ακινήτων. Η νέα διαμεσολάβηση επιδιώκει να οργανώσει ενιαία τον τρόπο εξέτασης αυτών των διεκδικήσεων πριν φτάσουν σε δίκη, αποσυμφορώντας παράλληλα τα δικαστήρια.

Στην πράξη, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει στον διαμεσολαβητή τουλάχιστον δύο από έξι κατηγορίες αποδεικτικών στοιχείων: λογαριασμούς ΔΕΚΟ στο όνομά του, μισθωτήρια ή αποδείξεις μισθωμάτων, φορολογικές δηλώσεις και έντυπα Ε9, οικοδομικές άδειες, ιδιωτικά συμφωνητικά τουλάχιστον εικοσαετίας και τοπογραφικά βεβαίας χρονολογίας, σύμφωνα με τη Ροδιακή. Απαιτούνται επιπλέον τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις για την εικοσαετή νομή και έντυπο Ε9 για τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή. Πριν από τη συνεδρία πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο «φύλλο βασικών στοιχείων» υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή και να καταβληθεί το προβλεπόμενο πάγιο τέλος· η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία γίνεται το νωρίτερο 30 ημέρες μετά την καταχώριση, αλλιώς το πρακτικό ακυρώνεται. Όταν το Ελληνικό Δημόσιο δεν διεκδικεί δικαιώματα επί του ακινήτου, το πρακτικό διαμεσολάβησης, μαζί με δήλωση φόρου χρησικτησίας, μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί δίκη, με εξαίρεση τα ακίνητα δημόσιας κτήσης ή κοινόχρηστου χαρακτήρα. Το ακριβές ύψος του πάγιου τέλους διαμεσολάβησης δεν προσδιορίζεται στα δημοσιεύματα που εξετάστηκαν, οπότε οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να το αναζητήσουν από τον διαμεσολαβητή ή το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Ξεχωριστή αλλά συγγενική αλλαγή αφορά τις γεωμετρικές μεταβολές: από την Παρασκευή 18 Σεπτεμβρίου 2026 τίθεται σε λειτουργία η ηλεκτρονική πλατφόρμα «Μεταβολές» (metavoles.ktimatologio.gr) για διορθώσεις εμβαδού, ορίων, θέσης και απεικόνισης ακινήτων στον κτηματολογικό χάρτη, σύμφωνα με το ecopress.gr. Η αίτηση υποβάλλεται με κωδικούς Taxisnet, χωρίς μετάβαση στο Κτηματολογικό Γραφείο, ενώ οι γείτονες που επηρεάζονται ειδοποιούνται ψηφιακά και έχουν προθεσμία δέκα ημερών για αντίρρηση -διαφορετικά τεκμαίρεται ότι συμφωνούν, όπως αναφέρει η ίδια πηγή. Οι δύο διαδικασίες, η διαμεσολάβηση για χρησικτησία και οι ηλεκτρονικές γεωμετρικές διορθώσεις, λειτουργούν παράλληλα αλλά παραμένουν διακριτές και δεν πρέπει να συγχέονται. Το παρόν άρθρο περιγράφει τη γενική διαδικασία και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· όσοι έχουν συγκεκριμένη υπόθεση πρέπει να απευθυνθούν στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή σε δικηγόρο πριν προχωρήσουν σε οποιαδήποτε ενέργεια. Για συναφείς προθεσμίες του Δημοσίου βλ. ΟΣΔΕ 2026: προθεσμία και προκαταβολή 75% και την ενότητα Οικονομία της Ελλάδα Σήμερα.